香港的房地产热最早可以追溯到70年代。,ybdu,
当时，李先生、顾先生和包先生等商界巨子纷纷投资房地产领域，十大房地产公司先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
在商言商，他们不认为这有什么不对。
他们怎么想，怎么看，并不重要，重要的是一旦香港经济出现问题，他们同样会遭到巨大损失。
看着众人面面相窥的样子，章程接着说道：“为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。而美元贬值之后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。到1989年，日本房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。
国土面积相当于美国加利福尼亚，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。我记得到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
91年后，随着国际资本获利撤离。由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。房地产价格随即暴跌。 到93年。日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
各位都是地产界的前辈，应该非常清楚香港现在的楼市与日本当年何其相似，这个泡沫一旦破灭，事实上迟早会破灭，不仅诸位旗下公司的市值会大幅缩水。整个香港的经济都会陷入漫长的衰退。而在没有其它支柱产业的支撑下，这个萧条和低迷的时间可能长达10年甚至20年。”
章程并非危言耸听，李先生比谁都清楚，从84年到现在的十来年里，香港房价年平均增长超过20；尤其去年到今年，地产市场升值了80，恒生指数翻了1.3倍。
中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。
人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述。就草草决定购买豪宅，前段时间竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
这很不正常，对商人来说“不正常”就是风险。
nb系嗅到了危险，开始未雨绸缪的做准备。同时他们所做的准备，是基于整个东南亚经济考虑，并不涉及房产，事实上他们在香港乃至全世界也并没有多少房产投资。
黄和系与他们不同，在香港拥有几百亿港元的楼盘和地皮，不是想脱手就能脱手的，并且真要是那么做的，真要是把风险全转嫁给市民，必然会引发严重的道德危机。
想到每况日下的日本楼市，李先生倒吸了一口凉气，沉默了好一会儿才低声道：“章先生，也许情况没你想得那么糟糕，至少就目前而言，香港经济的发展势头还非常强劲。”
国内经济飞速发展，尤其在李总理成功地控制住通货膨胀，使得过热的经济软着陆之后，像是给香港打了一针兴奋剂。中央政府的一系列承诺，也给了港人足够的信心。
楼市涨得是有点过分，但股市同样一片大好。
顾先生认为章程可能有些小题大做了，不禁笑道：“章程，nb电气能发展的这么好，很大程度上得益于你们一直居安思危。但经济不是技术，还是要看大环境。”
“是啊，章先生，现在形势那么好，买什么什么赚，想不发达都不行啊！”
章程不想给外界留下对香港回归后没有信心的印象，耸了耸肩，一脸轻松地笑道：“也许我真杞人忧天了，各位前辈，就当我什么都没说过。”
从商几十年，经历过那么多大风大浪，如果一点危机意识都没有，哪来现在的黄和系。
李先生摇摇头，一脸严肃地说：“章先生，感谢你给我们提了个醒，你说的那些就算现在不会发生，将来同样会发生，所以我们的眼光要放长远点，不能光盯着香港。”
一位大亨突然笑问道：“李先生，这么说新界那块地皮你不打算跟我争了？”
“不争了，在内地投资了那么多项目，就算想跟你争也没那个资金啊。”
不出章程所料，除了李先生和这些年在香港就没有进一步扩张的顾先生，以及这些年一直专注于资助教育的邵先生之外，其他几位大亨对香港地产市场非常看好。
该说得都说了，能不能听进去是你们的事。见时间差不多了，章程干脆起身向众人再次致歉，赶到中大体育场参加晚宴前的最后一次排练。
科大三年前举办过一次，有很多成功经验可以借鉴，而且准备时间要比科大那次多两天，中大学生会准备得非常充分，不仅从nb实验室和香江实验中心请来了十几位名厨，甚至与演艺公司合作，把体育馆布置得美轮美奂。
六点十分，来宾陆续进场。
在宴会正式开始之前，乐队成员有一个四十五分钟